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1月成交下滑 房价上涨压力犹存
类型:楼市要闻  日期:2014-02-11  浏览:2539 次  评论:查看评论

1月楼市成交像天气一样遇冷。

近日,中国指数研究院(以下简称中指院)发布的数据显示,1月监测的43个城市中,有36个城市楼市成交量环比下降,占比八成。其中蚌埠跌幅最大,为56.78%;1月监测的10个重点城市成交量均出现环比下降,其中深圳降幅达到44.4%。

昨日(2月9日),链家地产市场研究部分析师张旭向 《每日经济新闻》记者表示,1月楼市成交量大幅下降,一是受今年春节提前的影响,二是银行房贷趋紧导致部分交易成交周期变长。

此外,高企的房价也使得部分刚需购房者首付压力陡增,观望情绪较浓。

供应偏少拉低成交量

中指院2014年1月监测的43个城市中,有36个城市楼市成交量环比下降,其中蚌埠降幅最大,为56.78%;其次是大连,环比下降53.11%。而在成交量环比上涨的城市中,厦门涨幅最大,为1919.78%;其次是南昌,上涨473.82%。

值得一提的是,1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷,其中上海商品住宅成交环比下降30.65%;深圳一手住宅成交环比下降45.5%,同比下降70.4%。

除春节因素外,供应偏少也拉低了楼市成交量。张旭告诉《每日经济新闻》记者,与往年同期相比,因今年供应规模有限,北京1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超五成,在近5年同期中,仅高于2012年市场下调期。

据统计,自2013年12月以来,楼市新增供应一反往年常态,明显减少,且从去年12月底到今年1月上、中旬,北京还出现了连续20余天的供应“空窗期”。

虽然1月19日北京一天有两个高端项目入市,但张旭表示,整体来看,自“京七条”落地以来,北京对于新建商品住宅入市价格的控制会继续收紧。

此外,1月份深圳获得预售许可的项目仅2个,获批房源为176套和4147套。开发商入市意愿较淡,推售项目锐减。

链家地产报告称,大量定位于刚需和改善需求的项目入市也会受到政策管制,未来新建商品住宅供应难有大幅上涨。

房价仍面临上涨压力

尽管许多城市成交量遇冷,但是房价上涨压力仍然较大。

中指院数据显示,十大城市综合指数连续20个月上涨,1月平均上涨0.72%,涨幅较上月扩大0.03个百分点,且10个城市环比均上涨。

其中,北京涨幅较上月扩大1.75个百分点至2.05%,涨幅最大;上海上涨1.11%;广州、重庆、武汉和杭州的涨幅介于0.5%和1.0%之间。

就涨幅最大的北京而言,张旭向《每日经济新闻》记者分析称,预计节后新建商品住宅需求会继续释放,成交量上涨,而供应相对滞后,库存会继续维持低位。从1月份数据来看,库存频频探底,至1月底已跌破5.6万套,短期内没有大幅反弹的可能,价格上涨压力依然较大。

中指院数据显示,1月份很多城市去库存化明显加快,深圳商品住宅可售面积直降68.38万平方米;北京紧随其后,下降62.26万平方米;广州、南京、宁波去库存都超过10万平方米;仅青岛、上海库存增加,分别提高25.5万平方米和21.8万平方米。

2013年底,北、上、广、深及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台“加强版”调控政策,比如“京七条”加大自住房供应,收紧贷款;“沪七条”提高二套房首付至70%等。张旭认为,在新一轮政策收紧的周期内,预计市场较2012年的回暖期有所降温,但短期内不会再出现上一轮调控导致的深度下调。

伟业我爱我家报告称,2014年初,北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场热度不减,1月份北京土地出让金额高达406亿元,上海超过200亿元,二线城市的杭州土地出让金也将近340亿元。土地供应的增加将促进未来房源供应量增多,从而有效缓解供需矛盾。

张旭还表示,经过一轮市场下调和恢复周期后,开发商意识到,相比“多囤地、慢开发”的经营模式所加深的负债成本和节奏缓慢,“高周转”销售策略更适应当下的房地产市场。因此,从供应层面上看,未来开发商主观推盘意愿较强。

去年四季度浙江房价同比涨7.1%

日前,《每日经济新闻》记者从国家统计局浙江调查总队获悉,2013年四季度浙江11个设区市城区新建住宅的销售价格,同比上涨7.1%。数据显示,2013年浙江房地产开发投资共6216亿元,其中来自民间的投资金额为4971亿元,占比近80%,全民房产成为浙江经济一大特点。

杭州、金华、宁波涨幅居前三

根据国家统计局浙江调查总队提供的数据,2013年10~12月,浙江新建住宅销售价格同比分别上涨6.8%、7.3%、7.2%,四季度7.1%的涨幅比三季度扩大1.9个百分点。

但浙江11个城市的房价分化明显。去年四季度11个城市中新建住宅销售价格同比上涨的有10个,下跌的有1个,涨幅前3位分别为:杭州(10.9%)、金华(7.4%)、宁波(6.8%);仅温州出现下跌,四季度同比下跌1.8%。

对此,一位浙江统计部门工作人员分析称,由于2012年浙江房地产市场低迷,严格的 “限购”、“限价”、“限贷”等宏观调控措施促使房地产企业采取了“以价换量”策略,浙江新建住宅销售价格由此下跌明显。

2013年,宏观调控效果趋减,刚性需求释放,浙江房地产市场逐步回暖,成交量增长强劲,价格环比持续上涨,同时受2012年四季度基期价格较低影响,2013年四季度浙江新建住宅销售价格与上年同期相比涨幅较大。

浙江省统计局发布的数据显示,浙江2013年房地产开发投资共6216亿元,比2012年增长18.9%。2013年浙江商品房销售额达5396亿元,增长26.6%;销售面积4887万平方米,增长22.0%。

虽然销售额和投资额最高的仍然是住宅,但是办公楼和商业营业用房分别以23.4%和22.7%的投资增长率,完胜住宅19.0%的投资增长率,这似乎验证了业界对住宅逐渐进入滞涨、商业地产增长加快的论断。

杭州存量房创新高

杭州楼市在卖地额不断创历史新高的情况下,存量房也是“芝麻开花节节高”。

《每日经济新闻》此前曾报道称,杭州市2013年的存量商品房超过11万套,按照杭州市区2012年全年成交84800套的销售速度算,全部消化完可能要16个月。

与此同时,杭州的土地市场却持续火爆,2014年1月就卖地298.5亿元,是已有记录的单月成交最高额。杭州市国土局发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》第一期显示,主城区今年计划出让的经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩,而2013年杭州(包括主城区、萧山和余杭)出让土地225宗,出让总收入为1326.9亿元,较2012年翻倍,同时也创杭州土地出让收入新纪录。

杭州某上市房企的董秘曾对记者表示,包括杭州在内的浙江楼市还有上升的空间,但主要集中在几个市一级的主要城市,浙江三四线城市,未来房价可能会持平。

土地市场

北京“房冷地热”2月土地出让金有望突破400亿

在经历了春节长假这一传统楼市淡季之后,北京商品房市场暂时处于“冬眠”状态,但土地市场持续升温。

昨日 (2月9日),《每日经济新闻》记者查询北京市土地整理储备中心网站了解到,即将在2月出让的经营性地块合计有16宗,合计建设用地面积为242.6万平方米,其中已经公示了挂牌起拍价格的7宗地块,总底价已经达到175.16亿元。

据亚豪机构统计数据显示,1月份北京土地市场共成交26宗,累计吸金405.92亿元,仅次于去年11月406.98亿元的月成交高点。业内人士表示,预计北京2月土地出让金有望再次突破400亿元。

房企抢地“储粮”

“从去年开始,市场风向标调转,一二线市场企稳回升,主流地产商纷纷回归一二线。更多的本土开发商以及外来开发企业都将目光盯紧了北京。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。

的确,从去年大举进京的恒大、泰禾,再到今年重返大本营的远洋,标杆房企拿地路径改变的同时直接加大了区域土地争夺的热潮。

据克而瑞咨询CRIC监测数据显示,1月份北京共有26宗地块出让,其中19宗经营性用地,面积达300.11万平方米,同比增长74%;土地成交平均楼面价提升31%,达到了1.34万元/平方米,平均溢价率达62%。

值得注意的是,在1月份成交的26宗地块中,住宅用地再次成为主力,达到了11宗。根据亚豪机构统计,这一成交记录创下2009年以来连续6年的同期新高。与此同时,自住商品房用地持续保持高占比,在1月份成交的11宗住宅用地中,含有自住型商品房的地块就占10宗。

“一方面,在政策长期的市场化导向下,开发商对于一线城市房地产市场的信心更加趋于明朗,在资金充裕的年初,拿地欲望本就普遍较强。另一方面,自住商品房用地持续增加,导致了纯商品房用地减少,客观上也加剧了土地竞争的激烈程度。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者,加之政府在年初推地力度较大,导致土地市场供需两旺。

中原地产首席分析师张大伟表示,今年土地市场供应将继续增加,预计北京2月土地出让金有望再次突破400亿元。“从短期看,地王依然会频现,但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有较大作用,2014年的房价涨幅将有所缓解。”

住宅库存创新低

不同于土地市场的火爆,北京一二手商品房市场则是一片冷清。

亚豪机构统计显示,2014年1月,北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积环比、同比均出现大幅萎缩。同时,6908套的月成交量成为自2006年商品住宅网签以来的第二低位。

北京二手住宅市场也延续了2013年末以来的降温趋势。根据链家地产市场研究部统计,1月北京二手住宅成交8772套,成交量环比下降20.1%,同比降55.2%;成交均价为29502元/平方米,环比下降1.87%,连续两月环比下降。

任启鑫认为,1月份北京楼市供需双方的大幅萎缩,既有春节淡市的传统因素影响,也有今年的特殊情况。“在2013年年底限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下,短期内房企观望与惜售的情绪不断加重,推盘积极性降至历史冰点,成为1月份供需乏力的根本原因。”

值得注意的是,供应的不足导致当前市场库存进一步下降。亚豪机构统计数据显示,截至1月末,北京商品住宅库存量仅为55078套,创下历史新低。同时,1月份接近7000套的消化量远远高于新增的2500套供量,供需比接近1:3。

“从2月下旬开始,项目开盘量才会逐步增加,因此短期内供需压力仍将存在。”任启鑫指出。

资本市场

销售火爆难挡地产股低迷悲观预期或抬升房企融资成本

2013年,得益于国内楼市火爆的销售,主流房企销售额屡创新高,千亿房企更是大幅扩容至7家。但与之相对的是,主流上市房企股价自2013年起持续下跌,多数企业股价跌幅近三成,低迷的股价和绚丽的销售业绩形成了强烈反差。

但与资本市场的悲观情绪相比,地产公司则乐观得多。《每日经济新闻》记者发现,多数上市房企均上调了今年的销售目标,部分公司更是出手回购股票以提振投资者信心。在房企业绩与股价持续背离的背后,到底是资本市场过度悲观,还是房企大佬们过于乐观?

业绩与股价背离

作为上市房企的龙头股,万科与恒大于近日发布的销售数据十分靓丽:万科1月份实现销售额276.5亿元,接近去年全年1709亿元销售额的六分之一;恒大则实现销售额110.4亿元,环比大增52%,实现今年1100亿元销售目标的10%。

实际上,自2013年初以来,国内主流房企销售额持续上涨。研究机构克而瑞公布的数据显示,2013年由于大体量扩张的规模效应显现,国内大型房企业绩普遍超水平增长,前50家房企销售总额达21355亿元,千亿房企扩张至7家,销售额超500亿元的房企增至21家。

然而,靓丽的销售业绩并未获得投资者的认同。通达信统计显示,从2013年1月4日至2014年2月7日,房地产板块指数跌幅达到20.15%,同期沪深300指数跌幅仅为13.28%。

《每日经济新闻》记者注意到,自2013年8月以来,已公布增发方案的31家A股房企中,有22家房企跌破预期中的定增发行价。近日,荣盛发展发布公告称,由于目前股价已低于12.93元/股的发行底价,未来发行将面临较大的销售压力,经研究决定撤回再融资申请文件。

资本市场过度悲观?

彭博发布的研究报告认为,2013年中国房地产开发商经历了辉煌的一年,利率水平低且住宅政策宽松是销售大增的原因。2014年开发商若要实现同样的销售水平,则需要存在同样有利的大环境以及强劲的客户需求。但住宅抵押贷款收紧、农村土地新政策实施等可能会让房地产行业放慢脚步,这意味着上市房企2013年的辉煌业绩很难在2014年重演。

易居中国分析师薛建雄向《每日经济新闻》记者表示,房地产销售与地产股走势出现严重背离,反映的是在土地价格不断攀升的情况下,上市房企利润被进一步摊薄,利润前景不容乐观。

此外,融资成本的不断提高成为压制地产股估值的重要因素。

但与资本市场的悲观预期相对应的是,开发商对于2014年却抱着相当乐观的态度。

记者发现,多家主流房企均上调今年销售目标,绿地房地产业务今年的销售目标高达2400亿元,较去年大幅增加47%;融创中国销售目标为650亿元,较去年增幅接近30%。

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